Was tun mit alten Klinikgebäuden? Eine Einheitliche Lösung gibt es nicht

Viele ältere Klinikgebäude werden den Anforderungen der modernen Medizin und einer zeitgemäßen stationären Versorgung nicht mehr gerecht. Die finanzielle Misere der Kliniken – steigende Betriebskosten und über viele Jahre aufgebauter Investitionsstau – sowie steigender Druck durch Strukturveränderungen als Ziel der Krankenhausreform verstärken den Druck auf die Krankenhausträger: Insolvenzen und Pleiten häuften sich. Auch geplante Strukturveränderungen und Neubauten ziehen Standortschließungen nach sich.

Doch was tun mit den ausrangierten Bauten? Wohnraum ist rar, geeignete Standorte für Kultureinrichtungen oder Büro- und Gewerberäume ebenfalls. Was liegt also näher, als die ehemaligen Klinikgebäude hierfür umzuwandeln?

Alte Krankenhausbauten können auf vielfältige Weise weitergenutzt werden: Zum Wohnen, als Bürogebäude, Bildungseinrichtungen, als Pflegeeinrichtung, Hotel, oder für kulturelle Zwecke. Die konkrete Nutzung hängt von Faktoren wie der Lage, dem Zustand des Gebäudes und den örtlichen Bedürfnissen ab. Eine Nutzung schon bestehender Gebäude, zu welchem Zweck auch immer, ist oft ökologisch sinnvoll, da die Gebäude bereits vorhanden sind und somit Ressourcen gespart werden.

Aber so einfach ist das oft nicht. Ein Umbau ist in der Regel technisch aufwendig und teuer. Das Gebäude muss für eine Nutzungsänderung baurechtlich neu bewertet werden. Aktuelle Normen in Bezug auf Brandschutz, Schadstoffe und Tragfähigkeit müssen berücksichtigt werden.

„Immer wieder scheitert eine Nachnutzung an dem für Investoren schlechten Verhältnis zwischen gebauter Fläche und Maße zu nutzbarem Raum. Das bedeutet, dass man sehr viel Fläche und Volumen teuer und aufwendig sanieren und umbauen muss, um verhältnismäßig wenig Nutzfläche oder Wohnfläche zu erhalten. Dadurch wird die zunächst reizvolle Idee der Nachhaltigkeit durch Nutzung der grauen Energie, die im Bestandsgebäude ‚gebunden‘ ist, stark relativiert. Man würde nie zum Beispiel ein Wohngebäude mit so viel Beton, mit solch großen Geschosshöhen und mit so vielen breiten Fluren und Aufzugschächten bauen“, so Prof. Linus Hofrichter, Geschäftsführer der a|sh sander.hofrichter architekten GmbH (siehe auch das Interview mit Prof. Linus Hofrichter). „Graue Energie“ bezeichnet den gesamten Energieaufwand, der für die Herstellung, den Transport, die Lagerung, den Verkauf und die Entsorgung eines Bauwerks oder eines Produkts über dessen gesamten Lebenszyklus hinweg benötigt wird.

Beispiel Alb Fils Klinik Göppingen

Die Schwierigkeiten einer Nachnutzung zeigen sich auch am Beispiel der alten Klinik am Eichert in Göppingen, die durch einen Neubau auf dem gleichen Gelände, der jetzt eröffnet wurde, überflüssig wird.

In seinem Gutachten von 2022 im Auftrag der Alb Fils Kliniken zu einer möglichen Nachnutzung des 1979 in Betrieb genommenen Gebäudes riet Prof. Linus Hofrichter von einer weiteren Nutzung ab. Schon 2012 hatte der Architekt und Experte für Krankenhausbau ein Gutachten im Auftrag der Trägergesellschaft erstellt. Damals ging es um die Frage: Sanierung und Modernisierung oder Neubau.

Hofrichter hat damals zu einem Neubau geraten. Intensive Studien hätten damals nachgewiesen, dass der Sanierungsaufwand Unverhältnismäßig hoch sein würde und der Neubau die sinnvollere, zukunftsweisendere Lösung sei. Vor allem energetische Unzulänglichkeiten, der notwendige große Aufwand für eine Komplettsanierung der Fassade sowie die komplexe Erneuerung der Haustechnik waren hierbei ausschlaggebend.

Diese Probleme würden sich heute für eine Umnutzung in gleicher Weise, eher noch dringender stellen. Hinzu kommt, so das aktuelle Gutachten, dass bei der Teilschließung und Neubau auf dem gleichen Gelände Freiflächen vorgehalten werden sollten, die eine spätere bauliche Expansion zur Anpassung an neue Notwendigkeiten der medizinischen Versorgung möglich machen. Gegenseitige Störungen der Klinik und der Nachnutzung des Altbaus seien vorprogrammiert. Eine Weiterveräußerung des Altbestands an einen Investor berge demnach Risiken für alle Beteiligten.

Logistische Prozesse des neuen Krankenhausbaus würden sich durch die entstehende Enge überlappen, die Verkehrserschließung der neuen Klinik erschweren. Die Einflugschneise der Rettungshubschrauber bedeutet erheblichen Fluglärm für potenzielle Nutzer des Altbaus.

Der Altbau ist höher als der Hubschrauberlandeplatz auf dem Dach des Neubaus, was die uneingeschränkte Nutzung des Landeplatzes in Frage stellen kann, aber auch die Abbrucharbeiten am alten Gebäude heikel machen könnte. Eine Alternative zum Abriss des Altbaus scheint schwer vorstellbar. Doch der Kreistag Göppingen tut sich schwer mit der Entscheidung, die zum Jahresende 2025 fallen soll.

München: Wohnungen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

In München Bogenhausen und in Schwabing ist die Ausgangssituation eine andere: Der große Bau in Bogenhausen wird nach der Inbetriebnahme des Neubaus mit rund 1 000 Betten, die noch in diesem Jahr geplant ist, als Krankenhausstandtort nicht mehr genutzt. Der Altbau aus den 80er Jahren hat aber einen für eine Nachnutzung besser geeigneten Grundriss. Er liegt mitten in München – wo Wohnraum wahrlich äußerst knapp und teuer ist. Die alte Bausubstanz ist umbaufähig ist zu Wohnungen, so Prof. Linus Hofrichter, der auch hier ein Gutachten zur weiteren Nutzung verfasst hat. Man wird dort sehr wahrscheinlich sehr viele interessante Wohnungen für Mitarbeitende der Klinik schaffen können. Auch eine Kita kann leicht integriert werden. Durch die Bauweise der Klinik mit einer Magistrale kann dort ein Boulevard entstehen: „Hier kann ein Stück Stadt gestaltet werden mit sehr attraktiven Bedingungen für die künftigen Bewohner“, so Hofrichter. Das Verhältnis der durch Tageslicht belichteten Flächen zu den unbelichteten Flächen ist hier aber ganz anders als im Altbau der Alb Fils Klinik. Eine Rolle spiele auch, dass in München ganz andere Preise für Wohnraum aufgerufen werden als auf der Schwäbischen Alb.

In den im Anfang des 20. Jahrhunderts erbauten denkmalgeschützten Bettenhäusern des Klinikums Schwabing will die Landeshauptstadt München Apartments für Pflegepersonal schaffen: Es geht um 73 überwiegend barrierefreie Wohneinheiten mit einer Fläche von rund 4 500 Quadratmetern, die bis 2029 umgebaut, saniert und bezugsfertig sein sollen. In den Bettenhäusern 1 und 2 des Schwabinger Krankenhauses entstehen derzeit bereits 132 moderne Wohnungen für Pflegekräfte. Noch in diesem Jahr können dort voraussichtlich Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von der München Klinik und dem Münchenstift einziehen. Im Bettenhaus 3 sollen überwiegend mittelgroße Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen errichtet werden. Sie sind gedacht für kleine Familien.

Vorgesehen sind aber auch große Apartments mit vier Zimmern, die neben Familien auch für Wohngemeinschaften geeignet seien, heißt es in einer Mitteilung der Stadt. Etwa 45 % der Gesamtkosten von 59 Mio. € werden voraussichtlich mit Fördergeldern des Freistaats finanziert.

Eine Schönheit aus den 80ern

Ein „wirklich schönes und interessantes Projekt“, an dem Hofrichter und sein Team arbeiten, ist ein Konzept für die Kopfklinik in Heidelberg. Das Haus mit rund 38 000 m² Nutzfläche ist die größte Klinik des Universitätsklinikums Heidelberg. Dort sind bisher die Neurologen, Neurochirurgie, Zahnmedizin, die Kiefer – und Gesichtschirurgen untergebracht. Auch dieses Gebäude wurde in den 80er Jahren gebaut. „Aber so ästhetisch und sinnvoll konzipiert, das es bestehen bleiben muss“, so Hofrichter. Noch in der Planungsphase wurde das Gebäude mit Denkmalschutz belegt. „Man hat erkannt, dass auch ein Gebäude aus den 80er-Jahren so ästhetisch und wertvoll sein kann, dass es erhalten werden muss.“ Das Haus wird in mehreren Bauabschnitten umfassend saniert und modernisiert, um den Klinikbetrieb möglichst wenig zu beeinträchtigen. Dabei sollen die Raumstrukturen für eine engere interdisziplinäre Zusammenarbeit optimiert werden. Die Gesamtkosten der Sanierung werden auf etwa 400 Mio. € geschätzt, die vom Land Baden-Württemberg getragen werden.

Vom Geisterkrankenhaus zum Luxus-Wohnobjekt

In Berlin gelang es bereits vor mehr als zehn Jahren, ein ausrangiertes Krankenhaus in Wohnraum zu verwandeln. Das Bürgerkrankenhaus Charlottenburg war auf dem besten Weg, eine Geisterklinik zu werden. Der rote Backsteinbau war jahrelang dem Verfall preisgegeben, bis ein Investor den Klinikkomplex in der City West, direkt neben dem Schloss Charlottenburg und den dazugehörigen Parkanlagen, zu einem begehrten Wohnviertel mit mehr als 200 Luxuswohnungen entwickelte.

In seiner mehr als 100-jährigen Geschichte als medizinisches Versorgungszentrum hat die ehemalige Klinik viele Umbrüche erfahren, bevor sie 2002 stillgelegt wurde. Verwaiste Patientenzimmer, zurückgelassene Ausstattung und ein beklemmender Pathologietrakt zogen manchen Jäger nach morbidem Grusel an.

Das Bürgerhaus wurde 1899 bis 1901 nach Plänen des Charlottenburger Architekten Paul Bratring erbaut. Als städtische Bürgerhäuser entstanden um die Jahrhundertwende zahlreiche Einrichtungen der Wohlfahrt, die vornehmlich chronisch Kranke – die damals sogenannten „Siechen“ – aufnahmen. Ende des 19. Jahrhunderts konkretisierten sich die Pläne für ein solches Bürgerhaus in Charlottenburg – damals noch eine eigenständige Stadt vor den Toren Berlins.

Von 1933 an wurde das Areal zur Klinik ausgebaut. 1960 verfügte das Städtische Bürgerhaus über 550 Betten und wurde danach schrittweise zu einer Klinik für Geriatrie umgebaut. Das Städtische Krankenhaus zur Therapie älterer Menschen schloss sich 1975 mit den Städtischen Krankenhäusern Wilmersdorfs zusammen und wurde 1984 mit seinen fünf Standorten in „Max-Bürger-Krankenhaus“ umbenannt. 2001 übernahm Vivantes das Haus, im Jahr darauf wurde die Klinik stillgelegt.

2007 verkaufte Vivantes das gesamte Grundstück zwischen Mollwitz- und Pulsstraße bzw. Sophie-Charlotten-Straße und Heubnerweg einschließlich des Geländes der ehemaligen Pulsklinik an die britische Comer Group, die das Areal 2012 an den Immobilienfonds Activum SG Capital Management mit Sitz in Jersey weiterverkaufte. Zwischen 2012 und 2014 wurde es im Rahmen des Projekts „Jolie Coeur“ saniert und umgebaut. In dem fünfgeschossigen, denkmalgeschützten Hauptgebäude wurden fast 200 Wohnungen errichtet. Der Ostflügel des Altbaus wird durch einen Neubau ergänzt, der den ursprünglich geplanten H-förmigen Grundriss der Gesamtanlage ablesbar macht. Der dem Altbau vorgelagerte Garten ist ein Gartendenkmal.

Dem Altbau nördlich vorgelagert befand sich die Pulsklinik, ein städtisches Krankenhaus für Geburtshilfe, das ebenfalls abgerissen wurde. Auf diesem Gelände wurden im Zuge einer städtischen Nachverdichtung zusätzlich zwölf neue Wohnhäuser mit bis zu 39 Eigentumswohnungen errichtet.

Fazit

Einheitliche Lösung gibt es nicht für einen Krankenhaus-Altbau. Jede Klinik muss individuell bewertet werden. Nachnutzung lohnt nur, wenn bauliche, wirtschaftliche und städtebauliche Rahmenbedingungen passen.

Ein Umbau kann nachhaltig und stadtbildprägend sein, ist aber oft teuer und komplex. Wo Umbau nicht sinnvoll ist, bleibt nur der Abriss mit kluger Nachnutzung der Fläche.

Katrin Rüter